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山东县级城市楼市的危机,莒县、五莲县楼市潜力与未来

2022-10-05 11:56:18 3122

摘要:山东省是全国较为富裕的省份之一,而山东的经济总量更是在全国排名第三,对于山东常住人口超过一个亿。总体来说,随着城市化的发展,山东各区县迎来重要的发展契机。城市换新颜山东地区共包括16个设区市,日照是山东管辖区域较少的一个设区市。日照的地理位...

山东省是全国较为富裕的省份之一,而山东的经济总量更是在全国排名第三,对于山东常住人口超过一个亿。总体来说,随着城市化的发展,山东各区县迎来重要的发展契机。

城市换新颜

山东地区共包括16个设区市,日照是山东管辖区域较少的一个设区市。

日照的地理位置相当不错,地处东部沿海,而且日照港更是全国重要的港口,对于这个片区来说,未来的城市发展或许更具有优势。

随着城市化的发展,很多年轻人都前往了更大的城市,有的选择去了江浙沪一带,当然也有很多选择去了青岛、济南。

大青岛都市圈

对于县级城市来说,县级城市对年轻人的吸引力远不如地级中心城区对年轻人的吸引力。

但对于山东沿海的城市而言,或许也不完全是这样。

今天我们就位于日照地区的两座县级城市与大家进一步剖析,主要剖析莒县、五莲县楼市潜力与未来。

城市景色美如画

影响一座城市楼市固定资产价值的要素有很多,比如这座城市有多少常住人口,而它的产业如何分布,经济总量有多少?建成区面积有多大?

先让我们来认识一下,这两座县级城市现在有多少常住人口?

整个日照地区的人口大约296万人,在山东地区排名14。

城市建设,日新月异

而日照人口最多的就是莒县,现在莒县的常住人口97万人,相比于过去10年,这个片区人口减少2万人,另外五莲县常住人口44万人,相比于过去10年人口减少4万。

从这两个区域的常住人口可以看到莒县具有百万级规模大城市的格局,毕竟这个片区人口众多,而过去10年这个区域人口减少比例很低,远低于全国县级城市人口流出的比例。

不断建设中的城市

对于五莲县具备中等城市格局,当然五莲县过去10年人口流出比例不低,大约超过8%。侧面反应到这个区域,只有不断提升自身实力,未来这个区域也能让绝大多数的人选择留在五莲县,建设五莲县城区。

我们再来认识一下,这两个县级城市在日照地区所处的地理位置。

日照之所以发展快,与日照的地理位置有直接关系,对于这个片区非常适合工业发展。

莒县地理位置

从地理位置上看,莒县算不上严格意义上的滨海城市,但对于这个区域来说,距离日照城区较近。

另外莒县周边也有多个县级城市,比如沂水县、莒南县、五莲县等。

另外莒县所处的位置更是日照通往临沂重要发展的区域,相对来说,莒县或许会成为临沂与日照相向发展的桥头堡。

五莲县地理位置

五莲县的这个位置也非常不错,对于五莲县来说,随着日照城市格局的不断提升,或许五莲县会快速融入日照城区建设。

现在日照城区管辖区域范围内的人口大概只有150万人,相对来说,暂时城区的人口不多。而随着未来大日照格局的提升,不管是莒县还是五莲县,未来与日照城区联系的密切度也会越来越高。

架起幸福的桥梁

我们再来了解一下这两座县级城市,在过去一年完成的经济总量。

经济发展的高低直接决定这座城市发展的高度。

随着经济的高速发展,对于城市的地方预算收入也会越来越高,相对而言经济总量越高,那么城市的未来前景会更大。

生态宜居之城

2020年,日照共完成经济总量2,006亿,对于这两座县级城市来说,莒县在过去一年共完成385亿,在日照地区排名第三,另外五莲县共完成经济总量197亿,如果把日照经开区、高新区、山海天单列,那么五莲县经济总量在日照地区排名第四。

从经济的角度看,这两座城市都有很大的进步空间。相对来说,这两座县级城市与青岛、烟台等沿海区域的县级城市相比还有很大的差距。

座座高楼拔地起

我们再来了解一下这两座县级城市,他们的产业分布。

现在的莒县一二三次产业结构比重大约为11.8:36.9:51.3,从三次产业结构占比可以看出莒县的工业发展还是非常不错的,另外莒县农林渔牧产业也具有一定的优势。

莒县也是产粮大县,2021年莒县粮食总产量超过37万吨。另外莒县生猪出栏41.4万头,家禽出栏627万只。

城市之美

随着产业的不断升级,现在的莒县逐渐在高端化工、高端装备、新能源新材料领域有很大突破。

现在的五莲县一二三产业结构比重大约为12.9:37.5:49.6,这样的产业结构与曲线实际是差不多的,侧面反映到五莲县的农林渔牧产业占比也非常大。

五莲县大概有147家规上工业企业,而过去一年,这147家企业总产值大概为184亿。

绿水青山,更是金山银山

现在的五莲县渐形成汽车制造、专用设备制造、燃气生产与供应业、农副产品加工业等多个核心支柱产业。

从这两座县级城市产业分布可以看到,相对而言,现在的工业产业还处在发展期。而随着未来这两座县级城市产业的不断升级,相信未来的这个片区工业会再上台阶。

莒县城市路网

我们再来了解一下,这两座县级城市管辖面积及建成区面积。

莒县管辖面积大约1950平方公里,另外五莲县的管辖面积大概1497平方公里,相对而言,这两个片区都有充足的土地供应于未来的发展。

随着城市化的发展,这两座县级城市的建成区面积也越来越大。现在莒县的建成区面积大约62平方公里,另外五莲县也接近36平方公里,应该说这两个区域都具备中等城市格局。

城市在不断发展,产业在不断推进,对于这两个片区逐渐充分利用城市的青山绿水,大力发展生态之城。

五莲县城区

而未来这两个片区的城区面积或许要比现在还要大得多,毕竟城市化的推进也会让很多乡镇的年轻人快速进入县级城区安家,那么对于整个城区的配套也会越来越好。

我们再来了解一下,这两座县级城市现在的房价分布。

现在日照地区的平均房价大概在1.06万,在全国大概处在第70位,相对而说,日照的房价比较高。

城市巨变

现在日照房价最贵的是东港区,东港区平均房价大约1.12万,而对于莒县,现在平均房价大约0.77万。另外岚山区的房价大约0.54万,五莲县的房价大约0.69万。

对于这几个区域,只有东港区的房价要高于日照地区的平均房价,而从平均房价角度来看,日照城区的开发体量更大一些,相比于县级城市来说,楼市的成交量相对而言要高一些。

扩大中的城市

我们结合多个角度、多个维度来剖析这两座县级城市,分别从常住人口、经济总量、产业分布、建成区面积、房价分布等维度可以看到:

莒县、五莲县暂时的房价相比于全国县域城市平均价格1万来说,偏低一点。

但这两座城市的经济发展还有很大的进步空间,相对而言,产业还需要不断推进,加速产业聚集,推动县域城市当中具备多个百亿级的产业集群。

不一样的城市颜色

地理位置上分析,这两座城市与日照城区,临沂城区距离都不远,随着未来多个中心城区相向发展以及山东发展共同富裕,对于处在多个中心城市之间的莒县、五莲县来说,未来的交通会远比现在好。

短期的角度看,楼市这两座城市暂时房价上涨的概率不高,当然房价下跌的空间非常有限。

毕竟对于这两座城市来说,城市化率与70%仍然有很大很大差距。

璀璨灯火,夜色之美

长期的角度看,随着未来城市化大幅度推进,加速城区生态环境提升,医疗设施提升,基础教育提升,对于乡镇、农村的年轻人会快速往中心城区崛起,也会大大提升中心城区在这两个片区的首位度。

任何城市的发展不可能一蹴而就,需要通过多年建设才能建设成大家理想中的城市。

美丽的滨海城市

对于县级城市来说,其实还有很多不足,但随着城市化的发展,城市的配套也会越来越好,相信每一个在城市工作的年轻人都能够感受到这两座城市这些年的变化。

现在莒县、五莲县高楼越来越多,如果再过10年,回过头来看看今天的莒县和五莲县,可能大多数的人都会感慨万分,城市的变化真的太大太大了。

启航中的海港之城

相信莒县、五莲县能迎来城市蝶变,对于这个片区未来楼市也具备有一定的潜力。

城市化发展是历史必然,对于处在东部地区的日照来说,未来更是前途光明,更是蓝海无限。

个人观点,仅供参考。

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